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执行程序中办理房屋过户手续时应否缴纳契税?
作者:江龙浔  发布时间:2017-11-02 16:20:52 打印 字号: | |
  【案情】

  某房地产公司因资金周转困难向某银行申请贷款人民币1000万元,某银行经审批后向某房地产公司发放了1000万元贷款。贷款到期后,因某房地产公司经营困难,不能按期归还贷款1000万元。故,某银行向人民法院提起诉讼,请求判令某房地产公司立即归还贷款1000万元。人民法院经审理后判决某房地产公司自判决书送达之日起10日内向某银行归还贷款1000万元。判决发生法律效力后,因某房地产公司未履行还款义务。故,某银行向人民法院申请强制执行,同时,请求人民法院查封某房地产公司名下的房屋。人民法院立案受理后,依法向某房地产公司发出执行通知书,同时,依法作出执行裁定,查封了某房地产公司名下的价值1000万元的房屋。因某房地产公司在执行通知书指定的期限内仍末履行还款义务。故,人民法院依法作出拍卖房屋的执行裁定,并对查封的房屋经委托评估和经网络司法拍卖,因拍卖流拍后人民法院依法作出执行裁定,以流拍的保底价格900万元的抵偿给了某银行。之后,人民法院向某市不动产登记中心发出协助执通知书并附房屋抵偿给某银行的执行裁定书,要求某市不动产登记中心办理将某房地产公司名下的房屋过户转移登记在某银行名下的手续。

  【分岐】

  针对办理房屋过户转移登记手续,某银行是否应当缴纳契税的问题,存在二种执行意见。第一种意见认为,根据1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第二条:“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:(三)房屋买卖"、(1997年10月28日财法字[1997]52号)《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条:"土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(二)以土地、房屋权属抵债″、以及国家税务总局2005年9月12日国税函[2005]869号《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》全文如下:

  最高人民法院:

  你院《关于人民法院依法强制执行拍卖、变卖被执行人财产后,税务部门能否直接向人民法院征收营业税的征求意见稿》([2005]执他字第12号)收悉。经研究,函复如下:

  一、人民法院的强制执行活动属司法活动,不具有经营性质,不属于应税行为,税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。

  二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为,还是人民法院实施的强制活动,对拍卖、变卖财产的全部收入,纳税人均应依法申报缴纳税款。

  三、税收具有优先权。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条(第一款)规定,税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

  四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定,人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。

  根据上述行政法规和国家税务总局的复函精神,某银行在办理某房地产公司的房屋抵债的过户转移登记手续时,应当依法缴纳契税。

  第二种意见认为,根据2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第二十八条:"因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。"、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第七条:"人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定物权法第二十八条所称导致物权设文、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。"、2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条:"拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。",依据上述法律和司法解释的规定,某市不动产登记中心在收到人民法院的协助执行通知书和执行裁定书后,应当直接办理房屋的过户转移登记手续。不得要求某银行必须缴纳房屋的契税后才办理过户转移登记手续。

  【评析】

  笔者同意第二意见,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条:"在执行中,需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理。"、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》第七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条之规定,即某银行收到人民法院的以房屋抵债执行裁定书时,该抵债房屋的权属即归某银行所有。如果某银行不接受以某房地产公司查封的房屋抵债,那么人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第三款的规定,必须解除对某房地产公司名下房屋的查封,将该查封的房屋退还给某房地产公司。某银行所取得的房屋权属是人民法院在执行程序中的强制调整和平衡当事人之间的利益关系,从而达到维护社会的长治久安和社会的和谐与稳定,而不是一般的当事人之间的民事交易行为,即非基于法律行为的物权变动。非基于法律行为的物权变动主要是指因继承、遗赠、建造、强制执行、征收、人民法院的判决及其他依法而发生的动产或者不动产的物权变动。此种物权变动,法律上通常对其特别规定,不以登记、交付等公示方法为要件,只要发生法律规定的事实,就会发生物权的取得和变动。因此,某市不动产登记中心应当依照自2008年7月1日起施行的《中华人民共和国房屋登记办法》第三十五条第二款:“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,房屋登记机构应当予以登记。房屋登记机构予以登记的,应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”、自2008年2月1日起施行的《中华人民共和国土地登记办法》第六十四条:“国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的,可以向人民法院提出审查意见,但不得停止协助执行事项。"自2016年1月1日起施行的《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款:"有下列情形之一的,不动产登记机构直接办理不动产登记:

  (一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的"和国土资规[2016]6号《不动产登记操作规范(试行)》第1.2.1:“依申请登记原则

  不动产登记应当依照当事人申请进行,但下列情形除外:

  1、不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的:

  2、不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的"。根据上述法律、行政法规和操作规范,均未要求某银行先缴纳房屋契税后再办理房屋过户转移登记手续。更未要求某房地产公司因人民法院强制执行其房屋而要求其缴纳5%的营业税。某市不动产登记中心在收到人民法院协助执行通知书和生效法律文书后直接办理房屋的过户转移登记手续。

  作者单位:江西省九江市中级人民法院
责任编辑:徐睿
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